Dal 1942, da quando l’attività di amministratore condominiale ha avuto inizio con la stesura di quella raccolta di leggi che costituisce il nostro Codice Civile, di acqua sotto i ponti ne è passata. Dal “Capo condominio” di allora, si è passati all’amministratore professionista di oggi. Si riportano alcuni dati, forniti dall’ISTAT nel 2011 per far comprendere la reale dimensione di questo settore nel nostro Paese: 930.000 complessi condominiali; 30.000.000 di famiglie che vivono in contesti condominiali; 300.000 amministratori condominiali di cui 40.000 professionisti; 42.000.000.000 di spesa complessiva gestita annualmente nelle amministrazioni condominiali. Si fa notare che rispettivamente in Germania e Francia gli amministratori professionisti (non esistono improvvisati) sono 20.000 e 14.000.
Sono numeri considerevoli che fanno comprendere, anche a chi non è addetto ai lavori, la dimensione del mercato interessato a questa attività ed il suo impatto sociale. Le norme della Legge 220/12 hanno in minima parte modificato l’Istituto del Condominio, incidendo in modo insufficiente su quelle che sono le vere problematiche che interessavano il Condominio in genere ed in particolare la figura dell’amministratore condominiale. Questa normativa si è alla fine dimostrata carente sotto molti aspetti e, soprattutto, ha mancato il vero obiettivo che ci si aspettava: elevare e dare valore alla figura dell’amministratore condominiale.
Ancora una volta, il Legislatore non ha compreso l’importanza sia civile che sociale che questa figura professionale ha nel contesto collettivo. Non esiste nessun organo di controllo preposto alla verifica delle competenze di chi già amministra o desidera iniziare questa professione. Controllo che in teoria la legge 4/13 ha affidato alle Associazioni di categoria. Tante, troppe a mio avviso. Ma questo è un altro discorso che merita ben altro approfondimento.
La verità che non va nascosta, è che ancora oggi l’amministratore condominiale viene visto soltanto come una voce di spesa del bilancio condominiale. L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea dei condomini non tanto per le sue qualifiche professionali, ma soltanto perché chiede meno rispetto alle altre offerte che pervengono in assemblea. Una visione ovviamente distorta e pericolosamente errata che porta poi inevitabilmente a situazioni di veri e propri disastri amministrativi.
Situazioni queste che inevitabilmente gettano discredito sull’intera categoria. L’Amministratore condominiale va considerato per quello che deve essere: un Professionista altamente qualificato in grado di operare nell’interesse dei condòminicon una oculata gestione della cosa comune, riducendo le conflittualità interne ed attuando anche quelle economie di scala necessarie per abbattere i costi di gestione. E a fronte di questa alta Professionalità va anche riconosciuto un giusto compenso economico che gratifichi il professionista per il suo operato. A lungo termine, costa di più ai condòmini un amministratore improvvisato che svende il proprio lavoro, che un amministratore professionista che si propone con il giusto compenso.
A seguito delle numerose leggi speciali, le norme di sicurezza in ambito condominiale, le responsabilità alle quali è chiamato a rispondere l’amministratore condominiale, non è più immaginabile che chiunque possa accedere a questa attività professionale. E’ impensabile che si possa ancora permettere improvvisazione ed ignoranza in un’attività così delicata e di alta responsabilità come quella della gestione di patrimoni immobiliari! Ancora oggi, nonostante tutte le difficoltà e l’enorme bagaglio di conoscenze in ambito giuridico, tecnico, contabile, amministrativo e non ultimo, relazionale, che un serio professionista deve avere per potere svolgere con diligenza questa professione, la nuova normativa consente a chiunque di amministrare stabili in condominio, anche di grandi dimensioni e con consuntivi di spesa di svariate centinaia di migliaia di euro.
Chiunque, si. Basta che abbia una sola qualifica, quella di proprietario di una unità immobiliare all’interno dello stabile, anche di una cantina con un solo millesimo di caratura millesimale. Ma c’è di più. Per questi soggetti nessuna formazione e nessun aggiornamento periodico è richiesto (art. 71 bis Disp. att. c.c.).
Ed ancora, parallelamente a questa illogica “concessione”, per chi si vuole improvvisare professionista del settore, è sufficiente “acquistare su internet un corso di 72 ore, obbligatorio per potere esercitare la professione, e successivamente acquistare sempre su internet i corsi di aggiornamento annuali di 15 ore obbligatori, per ottenere gli attestati da mostrare ai condomini che li richiedono. Tutti gli adempimenti formativi minimi sono stati soddisfatti. A quel punto si può amministrare… Resta inteso il possesso degli altri requisiti previsti dall’art. 71 bis Disp. att. c.c. (ma anche questi requisiti, chi li controlla?) Ma ci si chiede che validità possono avere questi corsi, visto che i requisiti previsti dal D.M. 140/14 per i Responsabili scientifici e per i docenti, non sono controllati da nessuno. A cosa è servito avere un riconoscimento dalla legge 4/2013 che fa rientrare l’attività di amministratore condominiale tra le professioni non regolamentate, sancendone comunque la professionalità. Ed inoltre, a cosa è servito il D.M. 140/13 che ha imposto la formazione ed aggiornamenti a chi vuole esercitare questa professione, se poi ne esclude l’obbligatorietà a chi, proprietario, vuole amministrare il proprio Condominio?
Spesso la difficoltà non sta nel cambiare le cose ma nel capire prima come stanno le cose. Tutta questa “confusione” normativa, ha avuto un unico risultato. Il continuo svilimento di questa difficile ed impegnativa professione. La domanda finale che ci si deve porre, a questo punto, è questa: cosa occorre fare per dare giusta dignità a questa bistrattata e perché no, umiliata professione? Umiliata, si. Perché chi svolge con serietà e professionalità questa attività è stanco di dovere ascoltare discorsi che individuano l’amministratore condominiale come un approfittatore seriale della fiducia dei suoi condomini. Di essere equiparato a soggetti che scappano con le casse dei Condomìni amministrati senza avere pagato utenze e servizi, lasciando i condòmini nella disperazione più totale.
La vita è fatta di scelte ed in questo preciso momento tutti noi che operiamo nel settore delle amministrazioni condominiali dobbiamo operare una scelta importante. E le scelte che possiamo fare sono due: accettare le condizioni in cui viviamo, e quindi fare una scelta statica, venendo gestiti dalla situazione attuale, subendola, oppure fare una scelta dinamica assumendoci la responsabilità di volere cambiare le cose, gestendo il cambiamento e la successiva evoluzione! Il cambiamento non può che essere uno solo, visto il panorama giuridico con il quale ci si deve confrontare. Le associazioni di categoria devono iniziare ad operare in una sola direzione. Quella dell’innalzamento dei valori che stanno alla base di ogni attività che va svolta con serietà ed al servizio della collettività. Valori fondamentali che sono l’Etica e alla Professionalità con la quale questa attività deve essere svolta. Queste considerazioni sono rivolte a tutti i colleghi, ma soprattutto ai giovani che da poco hanno iniziato a svolgere la professione di amministratori condominiali o che si apprestano a svolgerla.
I giovani rappresentano il futuro e le fondamenta sulle quali costruire la nuova Etica professionale di un’attività che negli ultimi anni ha visto, un preoccupante fenomeno di regresso e non di progresso. Questo che stiamo vivendo è un momento epocale.
Un momento di grandi trasformazioni e cambiamenti che porteranno l’intera umanità ad una condizione di vita molto diversa rispetto a quella che fino adesso abbiamo visto. Oggi stanno cambiando i paradigmi ai quali fino adesso siamo stati abituati e ai quali abbiamo fatto riferimento. Oggi più che mai, occorre stare molto attenti, in questa fase di cambiamento, a non perdere di vista i valori fondamentali che sono essenziali ed insostituibili per il genere umano a vantaggio del facile guadagno per il singolo ed a svantaggio per la collettività.
Si parla di quei valori che regolano i rapporti tra gli uomini. rispetto, condivisione, coerenza, gratitudine, integrità morale. In questo scenario di grandi trasformazioni e cambiamenti sociali, anche le attività professionali sono interessate in quanto esercitate da uomini e rivolte ad altri uomini. La professione di amministratori condominiali è tra le quelle che ancora più di altre, sta subendo importanti trasformazioni. Da qualche anno si sente parlare di amministratore 2.0 – 3.0 … Mi chiedo cosa vogliano significare questi numeri. Sicuramente indicano l’evoluzione della “specie” dell’amministratore condominiale. Ma in questi ultimi anni, si sta assistendo ad una attività formativa che vorrebbe trasformare l’amministratore di condominio in un manager specializzato in Marketing, fornitore di servizi, mettendo in secondo piano la sua vera essenza di professionista del settore nel quale opera. Addirittura sono sorti Franchising di amministratori condominiali.
Ritengo che tale convincimento sia del tutto errato e soprattutto distruttivo di quella professionalità e di quell’Etica che occorre ritrovare e che fa parte del bagaglio di requisiti che un professionista deve avere, nel rispetto e nella tutela degli interessi della sua clientela. Sarò considerato un conservatore, un nostalgico dei valori che sono alla base di un rapporto professionale, ma credo fermamente che l’evoluzione ed il cambiamento che tutti vogliamo, deve basarsi sull’innalzamento di questi valori. O fai il professionista oppure fai l’imprenditore. Le due cose non possono coesistere per un ovvio e comprensibile conflitto di interessi e di valori etici.
L’amministratore condominiale deve essere visto come un professionista che opera nel sociale, perché i Condomìni sono micro realtà sociali che costituiscono un importante mattone del tessuto sociale di una realtà civile, quali sono le nostre città nelle quali viviamo. E’ necessario porre fine a quei ragionamenti e comportamenti che considerano l’amministratore condominiale soltanto come una voce di spesa tra le tante elencate nel bilancio preventivo.
Avendo la presunzione di non sbagliare, sono certo che oggi sia necessario parlare di amministratore 0.0, che non vuol dire rallentare l’evoluzione in atto e necessaria, ma vuol dire non tralasciare i veri valori quelli che contano. Non basta sapere gestire ed amministrare le cose, ma occorre saperlo fare e bene. Non è il vestito a farti signore, ma il modo con il quale ti poni agli altri. Ogni professionista deve prendere in considerazione nello svolgimento della sua attività due valori fondamentali: Etica e Professionalità. I buoni rapporti umani e conseguentemente il proprio successo, non si creano solo attraverso capacità o tecniche comunicative, ma riconsiderando valori umani e professionali: quella parte di noi stessi verso la quale facciamo poca attenzione o che molte volte ci sfugge a livello razionale.
L’Etica è la ricerca di uno o più criteri che consentano all’individuo di gestire adeguatamente la propria libertà nel rispetto degli altri. Parliamo quindi del comportamento e nel caso specifico della professione, nel sapersi rapportare con i colleghi di lavoro e con i clienti. L’Etica professionale è quell’insieme di regole comportamentali riferite ad una determinata categoria professionale. E’ l’insieme codificato di obblighi e comportamenti che i professionisti devono rispettare nell’esercizio della loro professione.
Le Associazioni di categorie, tutte, nessuna esclusa, devono assumersi, insieme e consapevolmente, l’impegno di portare avanti questi valori etici e di professionalità, perché è necessario comprendere che ha più valore la qualità che la quantità e l’importanza della condivisione di questo percorso di crescita qualitativa ne è un fondamento. La condivisione è crescita, evoluzione. L’isolamento porta inesorabilmente ad una lenta ma inevitabile involuzione.
Un anonimo ha scritto questa frase che credo si accosti bene a quanto appena detto:
“Se vuoi andare veloce, corri da solo, se vuoi andare lontano, corri insieme a qualcuno”.
Antonio Cerasa
