Cos’è una chiusura automatica? Quali requisiti deve rispettare per essere considerata sicura?

Con il termine “chiusure automatiche” si intende tutta una serie di impianti di automazione quali:

• cancelli motorizzati scorrevoli;
• cancelli motorizzati a battente;
• barriere motorizzate (sbarre);
• porte basculanti motorizzate;
• serrande motorizzate;
• porte sezionali motorizzate;
• porte automatiche pedonali;
• dissuasori di traffico.

Ciascuno dei suddetti impianti, essendo costituito da un “insieme equipaggiato di un sistema di azionamento diverso dalla forza umana o animale diretta, composto di parti o di componenti mobili, collegati tra loro solidamente per un’applicazione ben determinata”, non sono dei semplici impianti elettrici ma rientrano pienamente nella definizione di MACCHINA.

In quanto tali dovranno rispettare le seguenti normative:

• Decreto del ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37
• Direttiva Macchine (attualmente è in vigore la direttiva 2006/42/CE recepita dal Dlgs. 27 Gennaio 2010, n.17) • CPR – Regolamento (UE) n. 305/2011 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 marzo 2011.

Naturalmente ogni macchina sarà costruita da un fabbricante: per capire chi è il fabbricante di una chiusura automatica bisogna leggere la definizione contenuta nella Direttiva Macchine 2006/42/CE: «fabbricante»: persona fisica o giuridica che progetta e/o realizza una macchina o una quasi-macchina oggetto della presente direttiva, ed è responsabile della conformità della macchina o della quasi-macchina con la presente direttiva ai fini dell’immissione sul mercato con il proprio nome o con il proprio marchio ovvero per uso personale. In mancanza di un fabbricante quale definito sopra, è considerato fabbricante la persona fisica o giuridica che immette sul mercato o mette in servizio una macchina o una quasi macchina oggetto della presente direttiva. In altre parole, la direttiva europea stabilisce inequivocabilmente che, se la macchina non è fornita integralmente (ante, motore, centralina, ecc.) da uno stesso costruttore, l’installatore che “motorizza” una porta o un cancello ha gli stessi obblighi del costruttore di una macchina, cioè diventa esso stesso il “costruttore della macchina”. Il responsabile della buona esecuzione della macchina non sarà quindi il proprietario, il fabbro che realizza l’anta o il costruttore dei componenti (bracci, motori, ecc.), ma colui che installa l’automazione assemblando componenti diversi.

Obblighi del fabbricante della chiusura automatica

L’installatore che installa un’automazione, dovrà eseguire il lavoro a regola d’arte, e nel fare ciò potrà avvalersi delle pertinenti Norme Tecniche dell’UNI e del CEI (v. Legge 1 marzo 1968 N. 186, e D.M. 37/08 art. 6 comma 1).

Sia che realizzi personalmente le ante o meno, egli dovrà perciò:

1. Progettare la macchina “a regola d’arte”(D.M. 37/08 art. 5);

2. Realizzare la macchina “a regola d’arte” (D.M. 37/08 art. 6), rispettando le indicazioni dei produttori di ciascun componente dell’automazione;

3. Collaudare la macchina utilizzando la strumentazione richiesta dalle pertinenti Norme Tecniche (v. EN 12453);

4. Predisporre i rapporti di prova;

5. Realizzare il fascicolo tecnico e conservarlo per almeno 10 anni, mettendolo a disposizione delle autorità competenti in caso di richiesta;

6. Redigere la dichiarazione di conformità (D.M. 37/08 art. 7), con cui dichiara, sotto la propria personale responsabilità, che la macchina è conforme a tutti i requisiti delle direttive europee;

7. Apporre sulla chiusura motorizzata la propria marcatura CE ed una targhetta con i dati identificativi dell’installatore e della macchina.

8. Consegnare al proprietario: • Copia della dichiarazione CE di conformità; • Manuale d’uso e manutenzione, contenente anche l’elenco e la cadenza periodica degli interventi di manutenzione necessari per mantenere l’impianto “sicuro”.

Responsabilità del proprietario o del legale rappresentante Si deve tenere presente che, anche se installata a regola d’arte e corredata di dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore, ogni macchina può diventare pericolosa a causa dell’usura o di eventuali manomissioni. Il proprietario, o il legale rappresentante, deve quindi (v. D.M. 37/08 art. 8):

• affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate;

• adottare le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte dall’impresa installatrice dell’impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate.

Quindi, analogamente a quanto avviene per le automobili, sarà necessario:

1. effettuare regolare manutenzione, nel rispetto del piano di manutenzione stabilito dal costruttore (tagliandi);

2. sottoporre la macchina a verifica periodica (revisione), ad esempio ogni 2 anni, per stabilire se la stessa ha mantenuto i livelli di sicurezza originari.

Ciò è particolarmente importante per le chiusure automatiche che, a differenza delle automobili che sono guidate da un pilota, non sono manovrate da un operatore ma completamente automatizzate.

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Associazione iscritta nella sez. II delle liste del MISE

 Ai sensi della Legge 4/2013 art.2 comma7

D’ANGELO E CAPRASECCA (AP): L’ATTESTATO DI QUALITÀ PER TUTELARE E GARANTIRE GLI INTERESSI DEL CONSUMATORE

Roma, 14 FEBBRAIO 2019 – “AP promotore degli interessi del sistema associativo delle professioni ancora oggi in una situazione di grave disparità

di trattamento rispetto ai colleghi iscritti ad Albi o Collegi”.

Lo ha dichiarato  Raffaele D’angelo, Responsabile RELAZIONI ESTERNE E MARKETING di Amministratori Professionisti.

“L’introduzione della Legge n. 4/2013 che ha consentito l’entrata sul mercato di tutti i professionisti e Associazioni di professioni non iscritte ad

Ordini e Albi – ha continuato D’Angelo – ha promosso la loro autoregolamentazione volontaria, con l‘obiettivo di creare marchi di qualità distintivi

sia per i professionisti sia per coloro che utilizzano i loro marchi professionali come citato negli artt. 4, 7 e 8 della menzionata Legge.“

“Da qui – ha proseguito il Presidente AMMINISTRATORI PROFESSIONISTI, Paolo Caprasecca – il nostro interesse ad aver portato all’attenzione

del Ministro della Giustizia, e dello Sviluppo Economico, tale situazione per poter definire i reali equilibri ed evidenziare quanto sia alto il livello

di competenze, di etica e di aggiornamento professionale di chi ancora è definito figlio di un dio minore”

“Per di più – ha evidenziato Caprasecca, la nostra associazione iscritta all’elenco delle associazioni istituito dal Mise, e in possesso di determinati

requisiti, ha la possibilità di verificare tutti le caratteristiche necessarie per confermare un’adeguata professionalità, testimoniata dal rilascio

di un attestato di qualità che, a sua volta e grazie ad esso, è garante anche della tutela per i consumatori, liberi di scegliere il professionista

più performante e adatto alle loro esigenze”

“Anzi, è proprio l’attestato di qualità – ha sottolineato D’Angelo –  che, stante la Direttiva 55/2013/UE così come recepita dal D. Lgs. 15/2016 e considerata

l’abrogazione dell’art. 26 D.Lgs. 206/07, equipara i professionisti che ne sono in possesso a tutti quei professionisti che invece appartengono a Ordini o Collegi,

senza distinzione alcuna, a reclusione delle materie riservate. Il problema che AP ha sollevato è il diniego espresso da vari Tribunali nel territorio circa

l’iscrizione negli Albi ed Elenchi CTU degli iscritti all’Associazione, nonostante in possesso di attestazione di qualità rilasciata dalla stessa Associazione,

peraltro, iscritta al Mise”.

“La richiesta di AP e’ al Comitato per la formazione dell’albo CTU e periti del Tribunali – ha sostenuto Caprasecca – rappresenta un passo importante per la nostra

riconoscibilità professionale in quanto prima di tutto abbiamo chiarito che le attestazioni di qualità rilasciate dalle associazioni iscritte nell’elenco del Mise

sono utilizzabili per queste finalità.

E poi  la moltiplicazione di presenze, nel senso che è valutabile l’opportunità di trasmettere ai presidenti dei tribunali presenti sul territorio nazionale

una nota esplicativa, fornendo indicazioni circa l’accesso e l’iscrizione negli elenchi dei professionisti consulenti tecnici,

a norma degli artt. 13 e ss disp. att. c.p., artt. 66 e sg. disp. att. c.p.c.”

“Il riconoscimento dei professionisti e delle Associazioni di professioni legate alla L. 4/2013 – hanno concluso D’Angelo  e Caprasecca,

rispettivamente per AP, Responsabile Relazioni esterne e Presidente – è senza dubbio un percorso articolato e pieno di ostacoli,

ma non ci fermiamo anzi siamo stimolati a fare molto di più. Questo prima di tutto perché essendo AP, incarna una parte fondamentale

del sistema nervoso dell’economia nazionale, cioè quello delle competenze professionali DI SETTORE e del lavoro autonomo.

E in secondo luogo perché l’eccellenza e la trasparenza sono nel DNA di ognuno dei suoi associati”.

Rag.  Antonella Carollo

Relazioni esterne AP

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Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio 2019

Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di

sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione.

Gazzetta Ufficiale 05/02/2019, n. 30

Tutto pronto per le nuove regole sulla sicurezza antincendio dei condomini che dal 6 maggio 2019 avranno l’obbligo di

rispondere ai nuovi requisiti.

Dopo l’approvazione da parte del Comitato Centrale tecnico-scientifico dei Vigili del Fuoco del 24 aprile 2018, è stato

pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019 il Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio

2019 recante “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza

antincendi per gli edifici di civile abitazione” con il quale parte una vera e propria rivoluzione per i condomini con nuove

norme più stringenti.

Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019 per le nuove costruzioni, mentre per gli edifici di civile abitazione

esistenti entro i seguenti termini:

entro il 6 maggio 2021 per le disposizioni riguardanti l’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale

di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;

entro il 6 maggio 2020 per le restanti disposizioni.

Per gli edifici di civile abitazione esistenti entro il 6 maggio 2019 soggetti agli adempimenti di prevenzione incendi di cui

al DPR n. 151/2011,  viene comunicato al Comando dei vigili del fuoco l’avvenuto adempimento ai suddetti adeguamenti,

all’atto della presentazione della attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio.

Entrando nel dettaglio, la nuova norma prevede 4 Livelli di Prestazione (L.P.) a cui corrispondono diversi adempimenti:

L.P. 0 – per edifici di altezza compresa tra 12 e 14 metri;

L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;

L.P. 2 – per edifici di altezza compresa tra 54 e 80 metri;

L.P. 3 – per edifici di altezza oltre 80 metri o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

Per gli edifici di altezza superiore a 24 m, qualora siano presenti attività ricomprese in allegato I al D.P.R. 151/2011,

e comunicanti con l’edificio stesso ma ad esso non pertinenti e funzionali (quali ad es. impianti produzione

calore, autorimesse, gruppi elettrogeni ecc…), dovrà essere adottato un livello di prestazione superiore,

indipendentemente dal tipo di comunicazione.

La regola tecnica prevede per ogni livello di prestazione compiti e funzioni per il responsabile dell’attività e gli occupanti,

le misure da attuare in caso d’incendio (L.P. 0), le misure antincendio preventive, la pianificazione dell’emergenza e il

centro di gestione dell’emergenza (L.P. 3).

Livelli di Prestazione 0 – 12 m ≤ h < 24 m

Compiti del Responsabile dell’attività: identifica le misure standard da attuare in caso d’incendio;

fornisce informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio;

espone un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi

di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in

caso d’incendio;

mantiene in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando

verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

Compiti degli Occupanti

In condizioni ordinarie:

osservano le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;

non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.

In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nel foglio informativo.

Misure da attuare in caso d’incendio

Le misure standard da attuare in caso d’incendio consistono nell’informazione agli occupanti sui comportamenti da tenere:

istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;

divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori

antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005;

In attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie d’esodo ed esercite da responsabili

dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o

relazioni con le attività limitrofe.

In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti

opportuni ed essere chiaramente visibili.

Livelli di Prestazione 1 – 24 m < h ≤ 54 m

Compiti del Responsabile dell’attività:

Organizza la gestione della sicurezza antincendio attraverso:

predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza;

informazione agli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure

antincendio preventive che essi devono osservare;

mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate,

effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;

esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici

per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio;

tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea o qualora

l’Amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di

cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente;

verifica, per le aree comuni, dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;

adozione delle misure antincendio preventive.

Compiti degli Occupanti

In condizioni ordinarie, osservano le disposizioni della gestione della sicurezza antincendio, in particolare:

osservano le misure antincendio preventive, predisposte dal Responsabile dell’attività/ Amministratore;

non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.

In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nella pianificazione di emergenza, in particolare:

attuano le procedure di allarme e comunicazioni;

attuano l’evacuazione secondo le procedure della pianificazione di emergenza.

Misure antincendio preventive (sono fatti salvi gli adempimenti previsti dalla normativa vigente, per le aree indicate al punto 3

del D.M. 16 maggio 1987, individuate quali luoghi di lavoro)

Le misure antincendio previste consistono in:

corretto deposito ed impiego dei materiali combustibili, delle sostanze infiammabili liquide e gassose;

mantenimento della disponibilità di vie d’esodo sgombre e sicuramente fruibili;

corretta chiusura delle porte tagliafuoco nei varchi tra compartimenti;

riduzione delle sorgenti di innesco (es. limitazioni nell’ uso di fiamme libere senza le opportune precauzioni,

divieto di fumo in aree ove sia vietato, divieto di impiego di apparecchiature elettriche malfunzionanti o

impropriamente impiegate, …);

gestione dei lavori di manutenzione, e valutazione delle sorgenti di rischio aggiuntive, in particolare:

operazioni pericolose (es. lavori a caldo, …),

temporanea disattivazione impianti di sicurezza, temporanea sospensione della continuità di compartimentazione,

impiego delle sostanze o miscele pericolose (es. solventi, colle, infiammabili);

valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate,

all’isolamento termico e acustico e agli impianti.

Pianificazione dell’emergenza  (in attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi

di vie d’esodo ed esercite da responsabili  dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività

devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe.

In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti

opportuni ed essere chiaramente visibili)

La pianificazione dell’emergenza può essere limitata all’informazione agli occupanti sui comportamenti da tenere.

Tali informazioni potranno essere trasmesse anche semplicemente con avvisi in bacheca, ove presente, o

secondo le modalità ritenute più opportune.

Essa deve riguardare:

istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto

azioni da effettuarsi per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie,

ove presenti;

divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori

antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005.

Ove presente l’impianto rivelazione automatica o manuale dell’incendio, dovranno essere previste apposite

istruzioni di impiego e attivazione dell’allarme.

Livelli di Prestazione 2 – 54 m ≤ h < 80 m

I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 1 ed in aggiunta prevede

l’installazione di un impianto di segnalazione manuale

di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte.

Anche per gli occupanti i compiti sono gli stessi del livello di prestazione 1.

Misure antincendio preventive

Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 1 ed in aggiunta un impianto di segnalazione manuale

di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico.

Pianificazione dell’emergenza

In aggiunta a quanto previsto per il livello di prestazione 1, la pianificazione dell’emergenza deve

contenere le procedure di attivazione e diffusione dell’allarme.

Livelli di Prestazione 3 – h > 80 m o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 2 ed in aggiunta:

predispone centro di gestione dell’emergenza;

designa il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio;

designa il Coordinatore dell’emergenza (soggetto in possesso di attestato di idoneità tecnica a seguito

di frequenza di corso di rischio elevato ex DM 10 marzo 1998);

prevede l’installazione di un impianto EVAC a regola d’arte.

Responsabile della gestione della sicurezza antincendio (può coincidere anche con il Responsabile dell’attività)

Pianifica e organizza le attività della gestione della sicurezza antincendio di seguito indicate:

predispone le procedure gestionali ed operative, relative alle misure antincendio preventive;

aggiorna la pianificazione dell’emergenza;

controllo periodico delle misure di prevenzione adottate;

fornisce al Coordinatore dell’emergenza le necessarie informazioni e procedure da adottare previste

nella pianificazione dell’emergenza;

segnala al Responsabile dell’attività le non conformità e le inadempienze di sicurezza antincendio.

Coordinatore dell’emergenza

Sovrintende all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste e

si interfaccia con i responsabili delle squadre dei soccorritori.

se presente in posto, collabora alla gestione dell’emergenza presso il centro di gestione dell’emergenza;

se non presente in posto, deve essere immediatamente reperibile secondo le procedure di pianificazione di emergenza.

Occupanti

I compiti sono gli stessi del livello di prestazione 2.

Misure antincendio preventive

Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 2 ed in aggiunta i seguenti:

centro di gestione dell’emergenza;

Sistema di allarme vocale per scopi di emergenza (EVAC) realizzato a regola d’arte.

Pianificazione emergenza

In aggiunta a quanto previsto per il LP2, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure

di attivazione del centro di gestione dell’emergenza.

Centro di gestione dell’emergenza

Il centro di gestione dell’emergenza è un locale utilizzato per il coordinamento delle operazioni da effettuarsi

in condizioni di emergenza e può essere costituito in locale anche ad uso non esclusivo

(es. portineria, reception, centralino, …).

Il centro di gestione dell’ emergenza deve essere fornito almeno di:

informazioni necessarie alla gestione dell’emergenza (es. pianificazioni, planimetrie, schemi funzionali di impianti,

numeri telefonici…);

centrale gestione sistema EVAC;

centrale di controllo degli impianti rilevanti ai fini antincendio, ove presenti;

Il centro di gestione dell’emergenza deve essere chiaramente individuato da apposita segnaletica di sicurezza.

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Dal 1942, da quando l’attività di amministratore condominiale ha avuto inizio con la stesura di quella raccolta di leggi che costituisce il nostro Codice Civile, di acqua sotto i ponti ne è passata. Dal “Capo condominio” di allora, si è passati all’amministratore professionista di oggi. Si riportano alcuni dati, forniti dall’ISTAT nel 2011 per far comprendere la reale dimensione di questo settore nel nostro Paese: 930.000 complessi condominiali; 30.000.000 di famiglie che vivono in contesti condominiali; 300.000 amministratori condominiali di cui 40.000 professionisti; 42.000.000.000 di spesa complessiva gestita annualmente nelle amministrazioni condominiali. Si fa notare che rispettivamente in Germania e Francia gli amministratori professionisti (non esistono improvvisati) sono 20.000 e 14.000.

Sono numeri considerevoli che fanno comprendere, anche a chi non è addetto ai lavori, la dimensione del mercato interessato a questa attività ed il suo impatto sociale. Le norme della Legge 220/12 hanno in minima parte modificato l’Istituto del Condominio, incidendo in modo insufficiente su quelle che sono le vere problematiche che interessavano il Condominio in genere ed in particolare la figura dell’amministratore condominiale. Questa normativa si è alla fine dimostrata carente sotto molti aspetti e, soprattutto, ha mancato il vero obiettivo che ci si aspettava: elevare e dare valore alla figura dell’amministratore condominiale.

Ancora una volta, il Legislatore non ha compreso l’importanza sia civile che sociale che questa figura professionale ha nel contesto collettivo. Non esiste nessun organo di controllo preposto alla verifica delle competenze di chi già amministra o desidera iniziare questa professione. Controllo che in teoria la legge 4/13 ha affidato alle Associazioni di categoria. Tante, troppe a mio avviso. Ma questo è un altro discorso che merita ben altro  approfondimento.

La verità che non va nascosta, è che ancora oggi l’amministratore condominiale viene visto soltanto come una voce di spesa del bilancio condominiale. L’amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea dei condomini non tanto per le sue qualifiche professionali, ma soltanto perché chiede meno rispetto alle altre offerte che pervengono in assemblea. Una visione ovviamente distorta e pericolosamente errata che porta poi inevitabilmente a situazioni di veri e propri disastri amministrativi.

Situazioni queste che inevitabilmente gettano discredito sull’intera categoria. L’Amministratore condominiale va considerato per quello che deve essere: un Professionista altamente qualificato in grado di operare nell’interesse dei condòminicon una oculata gestione della cosa comune, riducendo le conflittualità interne ed attuando anche quelle economie di scala necessarie per abbattere i costi di gestione. E a fronte di questa alta Professionalità va anche riconosciuto un giusto compenso economico che gratifichi il professionista per il suo operato. A lungo termine, costa di più ai condòmini un amministratore improvvisato che svende il proprio lavoro, che un amministratore professionista che si propone con il giusto compenso.

A seguito delle numerose leggi speciali, le norme di sicurezza in ambito condominiale, le responsabilità alle quali è chiamato a rispondere l’amministratore condominiale, non è più immaginabile che chiunque possa accedere a questa attività professionale. E’ impensabile che si possa ancora permettere improvvisazione ed ignoranza in un’attività così delicata e di alta responsabilità come quella della gestione di patrimoni immobiliari! Ancora oggi, nonostante tutte le difficoltà e l’enorme bagaglio di conoscenze in ambito giuridico, tecnico, contabile, amministrativo e non ultimo, relazionale, che un serio professionista deve avere per potere svolgere con diligenza questa professione, la nuova normativa consente a chiunque di amministrare stabili in condominio, anche di grandi dimensioni e con consuntivi di spesa di svariate centinaia di migliaia di euro.
Chiunque, si. Basta che abbia una sola qualifica, quella di proprietario di una unità immobiliare all’interno dello stabile, anche di una cantina con un solo millesimo di caratura millesimale. Ma c’è di più. Per questi soggetti nessuna formazione e nessun aggiornamento periodico è richiesto (art. 71 bis Disp. att. c.c.).

Ed ancora, parallelamente a questa illogica “concessione”, per chi si vuole improvvisare professionista del settore, è sufficiente “acquistare su internet un corso di 72 ore, obbligatorio per potere esercitare la professione, e successivamente acquistare sempre su internet i corsi di aggiornamento annuali di 15 ore obbligatori, per ottenere gli attestati da mostrare ai condomini che li richiedono. Tutti gli adempimenti formativi minimi sono stati soddisfatti. A quel punto si può amministrare… Resta inteso il possesso degli altri requisiti previsti dall’art. 71 bis Disp. att. c.c. (ma anche questi requisiti, chi li controlla?) Ma ci si chiede che validità possono avere questi corsi, visto che i requisiti previsti dal D.M. 140/14 per i Responsabili scientifici e per i docenti, non sono controllati da nessuno. A cosa è servito avere un riconoscimento dalla legge 4/2013 che fa rientrare l’attività di amministratore condominiale tra le professioni non regolamentate, sancendone comunque la professionalità. Ed inoltre, a cosa è servito il D.M. 140/13 che ha imposto la formazione ed aggiornamenti a chi vuole esercitare questa professione, se poi ne esclude l’obbligatorietà a chi, proprietario, vuole amministrare il proprio Condominio?

Spesso la difficoltà non sta nel cambiare le cose ma nel capire prima come stanno le cose. Tutta questa “confusione” normativa, ha avuto un unico risultato. Il continuo svilimento di questa difficile ed impegnativa professione. La domanda finale che ci si deve porre, a questo punto, è questa: cosa occorre fare per dare giusta dignità a questa bistrattata e perché no, umiliata professione? Umiliata, si. Perché chi svolge con serietà e professionalità questa attività è stanco di dovere ascoltare discorsi che individuano l’amministratore condominiale come un approfittatore seriale della fiducia dei suoi condomini. Di essere equiparato a soggetti che scappano con le casse dei Condomìni amministrati senza avere pagato utenze e servizi, lasciando i condòmini nella disperazione più totale.

La vita è fatta di scelte ed in questo preciso momento tutti noi che operiamo nel settore delle amministrazioni condominiali dobbiamo operare una scelta importante. E le scelte che possiamo fare sono due: accettare le condizioni in cui viviamo, e quindi fare una scelta statica, venendo gestiti dalla situazione attuale, subendola, oppure fare una scelta dinamica assumendoci la responsabilità di volere cambiare le cose, gestendo il cambiamento e la successiva evoluzione! Il cambiamento non può che essere uno solo, visto il panorama giuridico con il quale ci si deve confrontare. Le associazioni di categoria devono iniziare ad operare in una sola direzione. Quella dell’innalzamento dei valori che stanno alla base di ogni attività che va svolta con serietà ed al servizio della collettività. Valori fondamentali che sono l’Etica e alla Professionalità con la quale questa attività deve essere svolta. Queste considerazioni sono rivolte a tutti i colleghi, ma soprattutto ai giovani che da poco hanno iniziato a svolgere la professione di amministratori condominiali o che si apprestano a svolgerla.
I giovani rappresentano il futuro e le fondamenta sulle quali costruire la nuova Etica professionale di un’attività che negli ultimi anni ha visto, un preoccupante fenomeno di regresso e non di progresso. Questo che stiamo vivendo è un momento epocale.

Un momento di grandi trasformazioni e cambiamenti che porteranno l’intera umanità ad una condizione di vita molto diversa rispetto a quella che fino adesso abbiamo visto. Oggi stanno cambiando i paradigmi ai quali fino adesso siamo stati abituati e ai quali abbiamo fatto riferimento. Oggi più che mai, occorre stare molto attenti, in questa fase di cambiamento, a non perdere di vista i valori fondamentali che sono essenziali ed insostituibili per il genere umano a vantaggio del facile guadagno per il singolo ed a svantaggio per la collettività.

Si parla di quei valori che regolano i rapporti tra gli uomini. rispetto, condivisione, coerenza, gratitudine, integrità morale. In questo scenario di grandi trasformazioni e cambiamenti sociali, anche le attività professionali sono interessate in quanto esercitate da uomini e rivolte ad altri uomini. La professione di amministratori condominiali è tra le quelle che ancora più di altre, sta subendo importanti trasformazioni. Da qualche anno si sente parlare di amministratore 2.0 – 3.0 … Mi chiedo cosa vogliano significare questi numeri. Sicuramente indicano l’evoluzione della “specie” dell’amministratore condominiale. Ma in questi ultimi anni, si sta assistendo ad una attività formativa che vorrebbe trasformare l’amministratore di condominio in un manager specializzato in Marketing, fornitore di servizi, mettendo in secondo piano la sua vera essenza di professionista del settore nel quale opera. Addirittura sono sorti Franchising di amministratori condominiali.

Ritengo che tale convincimento sia del tutto errato e soprattutto distruttivo di quella professionalità e di quell’Etica che occorre ritrovare e che fa parte del bagaglio di requisiti che un professionista deve avere, nel rispetto e nella tutela degli interessi della sua clientela. Sarò considerato un conservatore, un nostalgico dei valori che sono alla base di un rapporto professionale, ma credo fermamente che l’evoluzione ed il cambiamento che tutti vogliamo, deve basarsi sull’innalzamento di questi valori. O fai il professionista oppure fai l’imprenditore. Le due cose non possono coesistere per un ovvio e comprensibile conflitto di interessi e di valori etici.

L’amministratore condominiale deve essere visto come un professionista che opera nel sociale, perché i Condomìni sono micro realtà sociali che costituiscono un importante mattone del tessuto sociale di una realtà civile, quali sono le nostre città nelle quali viviamo. E’ necessario porre fine a quei ragionamenti e comportamenti che considerano l’amministratore condominiale soltanto come una voce di spesa tra le tante elencate nel bilancio preventivo.

Avendo la presunzione di non sbagliare, sono certo che oggi sia necessario parlare di amministratore 0.0, che non vuol dire rallentare l’evoluzione in atto e necessaria, ma vuol dire non tralasciare i veri valori quelli che contano. Non basta sapere gestire ed amministrare le cose, ma occorre saperlo fare e bene. Non è il vestito a farti signore, ma il modo con il quale ti poni agli altri. Ogni professionista deve prendere in considerazione nello svolgimento della sua attività due valori fondamentali: Etica e Professionalità. I buoni rapporti umani e conseguentemente il proprio successo, non si creano solo attraverso capacità o tecniche comunicative, ma riconsiderando valori umani e professionali: quella parte di noi stessi verso la quale facciamo poca attenzione o che molte volte ci sfugge a livello razionale.

L’Etica è la ricerca di uno o più criteri che consentano all’individuo di gestire adeguatamente la propria libertà nel rispetto degli altri. Parliamo quindi del comportamento e nel caso specifico della professione, nel sapersi rapportare con i colleghi di lavoro e con i clienti. L’Etica professionale è quell’insieme di regole comportamentali riferite ad una determinata categoria professionale. E’ l’insieme codificato di obblighi e comportamenti che i professionisti devono rispettare nell’esercizio della loro professione.

Le Associazioni di categorie, tutte, nessuna esclusa, devono assumersi, insieme e consapevolmente, l’impegno di portare avanti questi valori etici e di professionalità, perché è necessario comprendere che ha più valore la qualità che la quantità e l’importanza della condivisione di questo percorso di crescita qualitativa ne è un fondamento. La condivisione è crescita, evoluzione. L’isolamento porta inesorabilmente ad una lenta ma inevitabile involuzione.

Un anonimo ha scritto questa frase che credo si accosti bene a quanto appena detto:

“Se vuoi andare veloce, corri da solo, se vuoi andare lontano, corri insieme a qualcuno”.

 

Antonio Cerasa

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